Projetos e a viabilidade econômica

Como desenvolver um projeto sem antes ter conhecimento dele? Em artigos anteriores foi falado da ARQUITETURA PENSADA e de VALIDAÇÃO, agora, é o momento de convergir estes apontamentos a um dos pilares fundamenteis no desenvolvimento dos projetos: a VIABILIDADE ECONÔMICA. Esta nova atividade relacionada ao desenvolvimento de projetos segue entrelaçada a toda vida do empreendimento. Seja no princípio dos estudos, quanto às breves conceituações econômicas do empreendimento, seja com a confirmação dos valores apresentados na conclusão dos projetos, ou ainda na fase final, com o lançamento e acompanhamento das vendas.

De forma mais simples e sem envolver apontamentos complexos e acadêmicos, a VIABILIDADE ECONÔMICA do empreendimento deve ser encarada como o reflexo do custo benefício. Esta relação do CUSTO x BENEFÍCIOS vem tomando grande destaque no momento de decisão dos consumidores, em virtude das dificuldades financeiras que o pais passa, e não seria diferente para empreendedores e empresários. Definir a aquisição de um bem, o investimento em determinada área, a aplicação financeira e a criação de um empreendimento, devem passar pelas validações da VIABILIDADE ECONÔMICA.

Agora, dando ênfase ao mercado imobiliário e o desenvolvimento de projetos, as incorporadoras e profissionais da área devem entender o quanto primordial é a interdependência de suas atividades para com o mercado. Expondo de forma mais clara esta interdependência, é fato que quando uma área é escolhida para o desenvolvimento de determinado empreendimento, a primeira coisa a ser feita é a avaliação do terreno, a infraestrutura existente, as condicionantes legais e dificuldades técnicas. Na definição do produto tem que se que verificar o conceito a ser empregado, a tipologia a ser desenvolvida, a quantidade de unidades a ser trabalhada, o valor destas unidades e sua regularização. No lançamento do empreendimento deve-se confirmar a forma de apresentação do produto, as condições de comercialização, os investimentos com marketing, vendas e, o maior investimento do empreendimento, o início de suas obras. As descrições acima podem relacionar as etapas de um empreendimento com seu planejamento inicial, suas discussões no desenvolvimento dos projetos e suas validações ao início das vendas. Mas como a VIABILIDADE ECONÔMICA se comportaria e o por que ela teria de acompanhar todas as etapas?

Para a etapa inicial dos projetos e definições, a VIABILIDADE ECONÔMICA deverá identificar se o empreendimento a ser idealizado, em virtude de sua localização e valores de venda, poderá assumir todos os custos relacionados ao terreno, como a sua aquisição, infraestrutura e os custos com as próprias edificações. Assim, nesta fase tem-se a conta de partida, onde o Valor Geral de Venda do projeto deve cobrir todos estes custos e ainda dar o resultado esperado para o empreendedor, ou seja, deve ser feita a conta básica se os custos mais o lucro serão pagos pelas vendas das unidades. Na etapa de desenvolvimento, onde entende-se que as premissas básicas já foram atendidas, a VIABILIDADE segue norteando os projetos, os acabamentos do empreendimento e decisões quanto a mudanças e adiamento para o prazo de lançamento. Para a fase de lançamento e vendas, a viabilidade deve nortear as condições de marketing e vendas, quanto ao acompanhamento da comercialização, além da obra que será a fase de maior envolvimento com o acompanhamento econômico do empreendimento, afinal é esta a fase que envolve os maiores custos e aonde a falta de controle pode prejudicar consideravelmente o empreendimento.

Tornar um empreendimento viável economicamente é criar e gerir todas as etapas do projeto respondendo às interferências das atividades e, acima de tudo, planejando cada etapa. Os profissionais do mercado imobiliário, independentemente de seu envolvimento, devem sempre indagar qual será seu CUSTO e qual será o BENEFICIO a serem agregados com seu envolvimento na criação de empreendimentos.

Autor:  Expedito Júnior
            Arquiteto e Urbanista
            Especialista em Gestão Urbana e Ambiental
            CAU - RN: A39243-0        
           

Matéria publicada originalmente no correio de Sergipe no dia 13/07/2015, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura