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segunda-feira, 19 de outubro de 2015

Mercado Imobiliário - Algumas designações

Em muitos momentos do nosso dia a dia tratamos de conceitos característicos ao mercado imobiliário, no entanto, nem sempre é do conhecimento dos nossos interlocutores algumas das designações usadas, mesmo que apenas sejam do cotidiano e não designações técnicas. Desta forma, acredito ser interessante descrever alguns destas designações usadas, ou todos saberiam dizer o que é “incorporação imobiliária”, o que seria VGV, INCC, IGPM, CUB, “especulação imobiliária” e a tal “bolha imobiliária”.

Relaciono abaixo algumas destas designações retiradas de livros e das nossas pesquisas:

VGV – Valor Geral de Vendas é a designação para a somatória dos valores de venda de todas as unidades de um empreendimento imobiliário. Se temos um empreendimento com 24 unidades e estas estão sendo vendidas por R$ 200.000,00 mil cada, temos um empreendimento com o VGV de R$ 4.800.000,00 milhões;

CUB – Custo Unitário Básico da Construção, que reflete a variação mensal dos custos de materiais e mão-de-obra, através de metodologia própria estabelecida em norma brasileira editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT. Os valores do CUB são importantes para identificação preliminar dos custos das edificações, dos empreendimentos, projetos, normalmente sendo usados no desenvolvimento da viabilidade dos empreendimentos;

INCC - Índice Nacional de Custo da Construção, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, com finalidade de apurar a evolução dos custos das construções habitacionais. Normalmente é utilizado no mercado imobiliário para correção dos contratos de compra de imóveis, enquanto a obra está em execução. Assim, as correções nas parcelas das unidades adquiridas na planta, são corrigidas por esse índice;

IGPM - Índice Geral de Preços do Mercado é o indicador de movimento dos preços calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, e divulgado no final de cada mês de referência. É o índice utilizado no mercado imobiliário para correção nas parcelas após entrega das unidades e usualmente na correção de alugueis;

Incorporação Imobiliária – De forma mais simples, poderíamos considerar que seriam as atividades desempenhas para formalizar junto a matricula do imóvel a incorporação de um empreendimento imobiliário a ser vendido totalmente ou parcialmente. Ou ainda, de forma mais técnica é o conjunto de atividades exercidas com a finalidade de construir ou promover a construção de edificações ou conjunto de edificações, bem como a sua comercialização, total ou parcial, compostas de unidades autônomas que, em seu conjunto, formam um condomínio;

Especulação imobiliária – Entendo que seria a ação dos proprietários de terrenos em manter suas áreas desocupadas aguardando a valorização de sua circunvizinhança, seja através da melhoria na infraestrutura ou seja pelo próprio crescimento imobiliário na localidade. Ou seja, o especulador imobiliário só desenvolverá algo em sua área quando houver uma consolidação do mercado imobiliário ao seu entorno. Diferente do que alguns acham que seria quanto a desenvolver grandes empreendimentos imobiliários;

Bolha imobiliária – Terminologia que passou a ser usada após crise do mercado imobiliário americano. A “bolha imobiliária” seria o ápice do problema de oferta e procura no mercado imobiliário, onde teríamos um crescimento acelerado na oferta de empreendimento sem o acompanhamento da compra destes, além do problema com grande oferta de imóveis, a bolha surgiria da supervalorização dos imóveis, da falta de crédito e da insegurança jurídica do mercado, por exemplo.

O conhecimento de algumas designações servirá para maior entendimento do próprio mercado, seja para a conversa em um estand de vendas, seja para a concretização de um contrato de compra e venda de um imóvel. Sugiro que a busca para o entendimento de outros conceitos seja contínua e diversificada. Aqui pretendemos apenas dar o pontapé inicial.

Autor: Expedito Júnior
Arquiteto e Urbanista
Especialista em Gestão Urbana e Ambiental
CAU - RN: A39243-0

Matéria publicada originalmente no jornal Cinform no dia 19/10/2015, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura

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sábado, 10 de outubro de 2015

Artigos

Aracaju: Mercado de 77 mil imóveis

Immobile Arquitetura 08:00:00

Como consultor e responsável pelo desenvolvimento de muitos empreendimentos no mercado imobiliário, sigo a rotina de sempre buscar informações sobre novidades, tendências e dados que possam somar, e mesmo, multiplicar quando da criação de um novo projeto ou consultoria de nossas empresas. Agora, fiquei surpreso quando dei início a leitura da reportagem publicada sobre o mercado Sergipano na edição n. 170 de setembro da Construção Mercado, pois não sabia que tínhamos uma demanda de 77,4 mil unidades habitacionais, dado esse fornecidos ao jornalista Rodrigo Petry pela Fundação João Pinheiro em parceria com o Ministério das Cidades e outras entidades.

Continuei a leitura e vi que esses dados são de 2012, mas apesar de passados 03 anos, seria possível identificar que não reduzimos pouco essa demanda, e ainda que tal número tem uma representatividade muito grande já que equivale a aproximadamente 12% da população aracajuana, e observe que não faço equivalência da quantidade de pessoas que residiriam nestas unidades. Aprofundando mais este dado, a reportagem nos apresenta que das 77,4 unidades demandadas, aproximadamente 64 mil unidades estariam na linha do Minha Casa Minha Vida e pouco mais 13,4 mil unidades estariam enquadras nos diversos padrões de unidades habitacionais.

Apesar de não esquecer o cenário político e econômico do nosso País, e de forma local, do nosso Estado e Município, acredito plenamente que estes números nos mostram a possibilidade de crescimento contínuo do mercado imobiliário local, mesmo que não tão acelerado como no passado. Tal afirmação alinha-se aos dados da reportagem citada e a fatos mais claros no nosso dia a dia, ou seja, fatos que percebemos na própria evolução da cidade, como a vinda de pessoas de outras localidades do Brasil para morar em Aracaju, e o próprio crescimento da capital sergipana e da sua população.

Após maior envolvimento com os números apresentados na reportagem, e outras pesquisas, todos os envolvidos no mercado imobiliário podem e devem deixar claro que os próximos passos a serem dados é o de identificação deste público demandante das 77 mil unidades. Quem seriam realmente estas pessoas? Quais tipos de empreendimentos desejam, sonham e podem adquirir? Quais as localidades mais desejadas? E acima de tudo, como identificar esse potencial e transformá-lo em resultado para o próprio mercado, para a própria cidade?

Chamo a atenção que tal reportagem deve ser bem analisada e vista pelas entidades públicas, visto que o desenvolvimento urbano aracajuano obrigatoriamente passará pelo crescimento do próprio mercado imobiliário, e a melhor solução da equação entre o crescimento e o mercado será o diálogo entre seus atores, buscando atender e ser atendido.

Enfim, muito ainda deve ser feito para o contínuo crescimento do mercado, e consequentemente, da cidade, não esquecendo dos desafios em projetar com responsabilidade, de forma sustentável para o meio ambiente e com o pensamento no futuro de nossa malha urbana.

Autor: Expedito Júnior
Arquiteto e Urbanista
Especialista em Gestão Urbana e Ambiental
CAU - RN: A39243-0

Matéria publicada originalmente no jornal Cinform no dia 05/10/2015, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura

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