Como funciona a linha aquisição de terreno e construção

Este artigo apresenta algumas etapas que podem te ajudar com o processo de financiamento e compra do terreno e a construção de sua casa. Você entenderá de forma simples e rápida como deve proceder para não ter problemas na hora de realizar seu sonho. Linha de financiamento para aquisição de terrenos e construção é uma das mais burocráticas, mas pode valer a pena.

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Como financiar a compra de terreno e construção?
Nessa linha de financiamento, a Caixa ajuda você e sua família a comprar seu terreno e construir a sua moradia e o seu FGTS pode fazer parte do pagamento da entrada.
O financiamento é feito pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e tem como garantia a alienação fiduciária. 

A taxa de juros é a partir de 5% ao ano e a prestação não pode ser maior que 30% da sua renda familiar bruta. Famílias com renda mensal até R$ 3.600,00 possuem descontos especiais na forma de subsídio.

Como é o processo? 

         1. Definição da sua capacidade de financiamento:
Essa informação é fundamental no processo, e é obtida através de uma simples simulação junto à imobiliária. Onde você deve responder um questionário para gerar o valor máximo de crédito possível para a aquisição do imóvel.
As informações devem estar corretas, pois determinarão o seu potencial financeiro para se comprometer com o crédito imobiliário.

A simulação, como o próprio nome diz, fornece uma prévia dos possíveis valores que a CAIXA poderá liberar, mas para termos certeza do valor a ser liberado é necessário separar os documentos pessoais e os comprovantes e solicitar uma aprovação de crédito.

Abaixo, listamos os critérios para a obtenção de financiamento imobiliário junto a CAIXA: 

• Ter mais de 18 anos ou ser emancipado com 16 anos completos;
• Ser brasileiro ou possuir visto permanente no país;
• Possuir capacidade civil e de pagamento;
• O seu nome não pode estar em cadastros de devedores, como SPC e SERASA;
• A prestação não pode ser maior que 30% da sua renda familiar mensal bruta;
• Não ter empréstimos ou financiamentos em andamento;
• Utilizar o imóvel exclusivamente para moradia.

A garantia do financiamento é a alienação fiduciária do imóvel, ou seja, o imóvel é dado como garantia de pagamento ao financiamento feito com a CAIXA. Em caso de inadimplência, a CAIXA pode tomar o imóvel para quitar o saldo devedor.

         2. Encontre o terreno ideal 

Com a ajuda de um corretor de imóveis habilitado, deve se dar início ao processo de busca de um terreno, dentro dos critérios estabelecidos previamente pelo seu perfil (limite de valor, localização, topografia, posição solar, vizinhos, entre outros).

Neste momento é importantíssimo a figura do corretor, que deverá fazer o acompanhamento de todo o processo, até a assinatura do contrato junto ao banco. E para não haver contratempos, pesquise sobre esse profissional para obter boas referências.

Como é de praxe a compra de terrenos serem realizadas com pagamento à vista e a transmissão da propriedade para o comprador ser realizada pelo valor venal, que geralmente é mais baixo que o valor de mercado, muitos proprietários não aceitam vender seus imóveis nesta modalidade, pois além de terem que esperar entre 90 a 180 dias em média para receber, ainda devem declarar o valor cheio da venda, podendo implicar em recolher o imposto de ganho de capital (15% entre a diferença do valor de compra e venda do imóvel).

Um dica para tornar o negócio mais atrativo para o proprietário do imóvel e o mesmo aceitar vender financiado, aguardando o tempo necessário, é estabelecer um prazo para assinar a escritura junto ao banco, caso o financiamento não seja liberado dentro deste prazo, o valor do imóvel passa a ser corrigido mensalmente pelo índice do mês anterior da poupança, por exemplo, para um terreno no valor de R$ 90.000,00, se considerarmos 0,5%, a correção seria em torno de R$ 450,00.

Outro ponto a observar neste momento é se o terreno foi negociado pelo atual proprietário a menos de 1 ano, neste caso o banco analisará o antigo proprietário também.

         3. Elaboração do Projeto Arquitetônico, Cronograma Físico-Financeiro da obra e Memorial Descritivo 

Após encontrar o terreno e formalizar o contrato de compra e venda, deve-se providenciar o quanto antes junto a um arquiteto ou engenheiro, a elaboração e aprovação do projeto arquitetônico da futura casa junto a Prefeitura.

Com o projeto arquitetônico definido, deverá ser providenciado o cronograma físico-financeiro da obra e o memorial descritivo, onde será descrito o tempo de execução da obra, com o detalhamento dos serviços que serão executados e o percentual de conclusão à cada mês, assim como o detalhamento de todos os materiais que serão empregados na construção.

É importante planejar quais materiais serão utilizados na obra, para evitar trocas ou substituições durante a execução, pois se o engenheiro do banco constatar alguma diferença nos materiais poderá desenquadrar o imóvel da taxa de juros aprovada ou travar o processo solicitando mais documentos que justifiquem a alteração.

         4. Avaliação do Terreno, análise jurídica e assinatura da escritura junto ao Banco 

Depois de aprovar o projeto, elaborar o cronograma físico-financeiro e o memorial descritivo, é montado o dossiê com o pedido de financiamento, o banco irá enviar um engenheiro para averiguar se o terreno atende todos os requisitos para liberação do financiamento e se ele pode ser usado como garantia pela Caixa.

Com aprovação do terreno pela engenharia, todos documentos seguem para a análise jurídica do banco, com tudo certo ele libera o contrato de financiamento, que por lei, tem força de escritura para ser assinado.

         5. Construção 

Após concluir a documentação, o financiamento aprovado e o contrato assinado, você deve decidir se contratará uma empresa que será responsável pela construção e fará toda obra, inclusive fornecendo o material, ou se você mesmo administrará a contratação de mão de obra e compra dos materiais.

A Caixa Econômica Federal trabalha com o sistema de reembolso, isto significa que você precisará dispor de recursos próprios para pagar a primeira etapa da obra e ser ressarcido pelo banco após o engenheiro constatar que tudo foi cumprido de acordo com o cronograma físico-financeiro.

Se você não dispor de todos os recursos necessários para a realização da primeira etapa, uma sugestão é comprar os matérias a prazo, no cartão de crédito por exemplo, e assim que o banco liberar a primeira parcela, efetuar a quitação.

O engenheiro irá à obra mensalmente, ele verifica o cumprimento do cronograma. Se ele disser que a primeira etapa está cumprida, a Caixa depositará a primeira parcela.

Com esse valor, você faz a segunda etapa, aí a caixa libera a segunda etapa e assim sucessivamente até a conclusão da obra, sendo que o dinheiro correspondente à última etapa fica retido até você tirar o habite-se, recolher o INSS da obra para a emissão da Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal (CND) e averbar a construção na matricula do imóvel. Ao trazer a documentação comprobatória, a ultima parcela é liberada.

Durante o período de construção, só é cobrado o valor correspondente aos juros do financiamento. A amortização começa à partir da prestação seguinte à da liberação da última parcela do financiamento.

Dicas finais 

Quem deseja comprar um terreno e construir, deve se preparar, pois necessitará dispor de recursos próprios ou de terceiros para arcar com os seguintes custos:

• Honorários do Arquiteto ou Engenheiro para elaboração do projeto arquitetônico;

• Encargos de aprovação do projeto junto a Prefeitura;

• Elaboração do Cronograma Fisico-Financeiro da Obra;

• Despesas com produtos bancários, taxas de financiamento, escritura, ITBI e registro;

• Etapa inicial da construção;

• Emissão do Habite-se, Recolhimento do INSS e Averbação da obra.

Você poderá usar o seu FGTS como parte de pagamento da entrada e poderá financiar até 80% do valor do imóvel, para pagar em até 35 anos. Também é muito importante ressaltar que depois de iniciado o processo de financiamento, não existe possibilidade de uma pausa, você poderá desistir, mas o valor investido não será ressarcido.

A taxa de juros do financiamento é calculada de acordo com a renda e o valor que o imóvel terá depois de pronto, e não pelo custo do terreno e obra somente, isto afeta principalmente projetos que serão realizados dentro do Programa Minha Casa Minha Vida, que possuem um limite de valor para serem enquadrados e receberem os benefícios.

Por exemplo, em um município na qual o limite do Programa Minha Casa Minha Vida seja de R$ 180 mil, temos que ter em mente que mesmo gastando menos do que isto, o imóvel pronto deverá valer até R$ 180 mil. Para projetos financiados pela SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) não temos este risco.

Com este passo-a-passo você já tem uma ideia de como se preparar para a aquisição do terreno e construção da sua casa através do financiamento imobiliário,

Fonte: Caixa / Especialista em Imóveis | Agosto 2020