segunda-feira, 29 de fevereiro de 2016

Estoque e apartamentos pequenos

08:00:00
Faz tempo que acompanhamos descontos e promoções, inclusive por nos chamar tanto a atenção escrevemos o artigo da quinzena anterior tratando do assunto. Agora, além destas reduções que também falaremos um pouco mais neste artigo, também traremos uma tendência nas grandes cidades que pode e deve evoluir para todo o País, além de demonstrar a relação entres elas.

Identificamos anteriormente quais as possíveis estratégias dos incorporadores para a redução nos valores dos imóveis. Quero destacar como o consumidor deve aproveitar o momento de baixa demanda e promoções. Um fato marcante e de fácil percepção que está acontecendo é a redução drástica no número de lançamentos, já que em função do grande estoque e retração do mercado, os incorporadores recuaram na oferta de novos produtos, visto que muitos não querem lançar seus produtos sem a certeza da venda. Assim, esta falta de lançamento faz com que o mercado passe a olhar as unidades em estoque como a grande oportunidade de aquisição, apesar das dificuldades com financiamento. Ou seja, a “bola da vez” são os empreendimentos já construídos, em estoque. O mercado ávido por oportunidades de ouro, passará a enxergar com outros olhos a possibilidade de adquirir tais apartamentos, levando em consideração o estado do imóvel, localização, condições de aquisição, itens de lazer, dentre outros.

Fonte: freepik.com
Defendo que o mercado imobiliário em cidades como Aracaju, que tem grande potencial de crescimento e ainda se encontra dentre as menos populosas entre as capitais, sempre teremos demanda e novas oportunidades com os imóveis. Afirmo seguindo o pensamento de que todos os dias temos nascimento, falecimento, união entre as pessoas, divórcios e separações, ou seja, sempre temos alterações na composição de um lar, de uma família. Além disso, sempre teremos avanços e retrações na vida profissional e financeira destas famílias. Toda essa dinâmica na vida das pessoas faz com que o mercado imobiliário tenha vida e se reinvente a cada momento. Como exemplo, podemos destacar casos em que a família cresceu com o nascimento de mais um filho e será necessário buscar um apartamento maior, ou ainda podemos destacar o fato de um casal recém-casado sairá da casa dos pais para ter um imóvel próprio, seja como aquisição mesmo ou locação.

Fonte: freepik.com
Essa demanda sempre existirá e seguirá o ritmo da vida das pessoas e não, o ritmo do mercado imobiliário. Justamente por vivermos em tempos de ritmo acelerado que alguns mercados vêm criando produtos diferenciados para atender cada perfil. Já acompanhamos em grandes cidades o surgimento de inúmeros empreendimentos com áreas privativas reduzidas, ou seja, as residências estão ficando cada vez menores, em especial os apartamentos. E este fato deve enquadrar-se nos pontos abordados acima: o da adequação dos apartamentos à nova constituição da família, da vida frenéticas das pessoas e, como também, no preço de venda final dos imóveis.

Este ano vimos surgir apartamentos a partir de 14,00 m², reservando na área privativa apenas o que realmente está ligado ao uso da unidade, ou seja, o quarto, a cozinha e a sala. Tais tipologias passaram a diversificar as possibilidades de empreendimentos imobiliários, enquadrando as unidades em um espaço dormitório e criando áreas de convivência e integração nos espaços comuns do próprio empreendimento. Aqui em Aracaju, cito um exemplo que foi sucesso de vendas: o empreendimento Smart, localizado na Coroa do Meio. A tipologia oferece unidades com 45,00 m². Uma grande vantagem para esse tipo de empreendimento é justamente permitir a aquisição de apartamentos em locais já consolidados e estratégicos na cidade, onde antes só tinham empreendimentos grandes e não acessíveis financeiramente.

Fonte: IMMOBILE Arquitetura
Enfim, reforço que o mercado imobiliário não determina o crescimento da cidade, mas deve adequar-se a ele, atendendo suas demandas, necessidades e sua própria dinâmica de crescimento.

As vendas continuarão! Não mais com a velocidade de anos anteriores, já que o momento é de aproveitar a baixa nos preços e a oportunidade com apartamentos já construídos. Não esquecendo que os produtos de nicho e menores, passarão a chamar a atenção, e em breve novos produtos como o SMART, surgirão. Vamos acompanhar!

Autor:  Expedito Júnior
            Arquiteto e Urbanista
            Especialista em Gestão Urbana e Ambiental
            CAU - RN: A39243-0
           

Matéria publicada originalmente no jornal Cinform no dia 29/02/2016, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura


segunda-feira, 15 de fevereiro de 2016

Redução no valor de venda dos imóveis

08:00:00
Acompanhando inúmeras notícias do mercado imobiliário, sempre prendo minha atenção a todo aquele noticiário sobre redução no preço dos imóveis. E aí, passo a me questionar os porquês destas reduções? Seria só a crise ou teríamos outros motivos que possibilitaram essa nova condição para o mercado? Diante dos questionamentos e parando para analisar todo o momento que o mercado vem ultrapassando, gostaria de dividir com nosso leitor os meus pontos de reflexão.

No primeiro momento, acredito, e sei que muitos concordarão, que a redução no valor dos imóveis está diretamente ligada à queda das vendas. Ou seja, os preços praticados pelo mercado já não estão a contento e, antes, estavam fora das análises do comprador, já que o financiamento era certo e a valorização do imóvel aconteceria, independentemente do produto adquirido. O cliente comprava o imóvel já pensando em suas condições de financiamento e não no valor a ser adquirido. Assim, poderíamos destacar que houve uma adequação do preço do produto em relação ao seu mercado consumidor, e tal fato nos traz três pontos quanto a essa adequação.
Fonte: freepik.com
O primeiro e mais claro a ser visualizado é a redução da margem de lucro das incorporadoras, visto que esta margem terá que se adequar ao preço aceito pelo mercado. Agora, fazendo apenas uma breve pausa, quero destacar um pensamento do empreendedor Flávio Augusto, dono do Orlando City e da Wise Up, e a quem acompanho e estudo, em que ele ressalta muito bem que lucrar não é pecado. Retomando nosso pensamento, digo que tal estratégia da redução da margem de lucro será a primeira a ser posta em prática já que boa parte dos produtos já foram desenvolvidos e lançados, não permitindo às empresas flexibilidade na composição de seus custos e riscos. Para os empreendimentos a serem iniciados ou que ainda não foram lançados, tenho certeza de que os incorporadores já deram início às estratégias de aquisição de terrenos por valores mais competitivos e mais baratos, assim como já apresentamos em artigos anteriores, os estudos e planejamentos dos empreendimentos estão cada vez mais meticulosos. Então, já abordamos outros dois pontos que farão os preços dos imóveis reduzir, que seriam a aquisição de áreas mais baratas e o melhor planejamento dos empreendimentos.

Fonte: freepik.com
Para a aquisição das áreas, sei que boa parte dos incorporadores não adquirirão com o pagamento em dinheiro, em capital, já que o desembolso de grandes quantias financeiras prejudicaria muito o caixa de alguns empreendedores. Assim, a solução será uma prática antiga, a troca por unidades ou permuta, prática pela qual o empreendedor promete ao dono do terreno uma quantidade predeterminada de unidades como pagamento pelo terreno. Tal pratica é bem aceita em muitos mercados e atende as expectativas de todos, do proprietário de terra, do empreendedor e do mercado. Quanto à estratégia de planejamento dos empreendimentos, já destacamos em outros artigos, mas é válido lembrar como será primordial tal solução. Projetar de forma racional, buscar soluções tecnológicas para o canteiro de obras, racionalizar os custos e desenvolver produtos para nichos específicos.

Bom, posso afirmar que continuaremos com alguma redução dos preços dos imóveis, mas não acredito que os preços cairão em todos os empreendimentos lançados, como também não teremos tanta elevação nos preços. Posso até visualizar a retomada de alguns produtos de forma mais intensa, afinal a demanda está ai, sendo necessário lançar para atender o mercado e não apenas lançar para atender o próprio ganho.

Autor:  Expedito Júnior
            Arquiteto e Urbanista
            Especialista em Gestão Urbana e Ambiental
            CAU - RN: A39243-0
           

Matéria publicada originalmente no jornal Cinform no dia 15/02/2016, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura

quarta-feira, 3 de fevereiro de 2016

A "vaquinha" na área imobiliária

08:00:00
Parece título de noticia sensacionalista, mas não é. E também, não houve erro na definição do título. O motivo do tema de hoje está relacionado a um termo antigo que sempre usamos e agora recebeu nova denominação, e ainda, passou a enquadrar-se nas modalidades de negócios imobiliários, demonstrando mais uma vez que com criatividade é possível inovar, mesmo em tempos duvidosos.

cofre
Fonte: freepik.com
Quem nunca participou de uma “vaquinha”, ou melhor, de um levantamento de valores onde cada um contribui com o que pode ou tem, para aquisição de algo? Quem nunca juntou dinheiro com amigos para comer algo, comprar algum produto desejado e usufruir de algo de forma coletiva, em conjunto? Então, a tão famosa “vaquinha” das nossas rodas de amigos recebeu uma nova denominação, passando a ser chamada justamente pelo que representa o financiamento coletivo ou crowdfunding. Este termo passou a ser empregado já no ano 2000, quando começou a surgir as primeiras plataformas on-line de financiamento, e de lá para cá muito evoluiu, principalmente em projetos e programas sociais, atrelando o levantamento financeiro para fins sociais ou/e humanitários. Um grande exemplo desse tipo de financiamento que todos nós conhecemos é o projeto social da Unicef com a Globo, o “Criança Esperança”, onde boa parte dos brasileiros contribuem com suas ligações pagas em valores predeterminados para ajudar o financiamento dos projetos vinculados ao “Criança Esperança”. Acredito que agora ficou mais fácil entender que faz tempo que nós participamos de financiamentos desse tipo.

A questão é que a tão famosa “vaquinha” ou financiamento coletivo aderiu ao mercado imobiliário brasileiro, apesar de já ser uma pratica no mercado imobiliário de outros países. O primeiro projeto no Brasil, voltado para a área imobiliária foi concluído nesta última semana, onde a incorporadora Vitacon, de São Paulo, captou R$ 1,279 milhão ao longo de 90 dias. O dinheiro captado será usado para bancar parte de um empreendimento que será construído na Vila Olímpia, um bairro nobre da capital paulista. Apesar da incorporadora não abrir todo o valor do empreendimento para o financiamento coletivo, o que acredito que será possível em breve, a conquista deste projeto já foi um grande avanço pois foram envolvidos 144 investidores de 10 estados brasileiros, além do pioneirismo junto ao nosso tão conservador mercado imobiliário. Essa abertura para a inovação demonstra que o mercado imobiliário necessita de adequações e evoluções, principalmente quanto ao levantamento de investimentos, pois, não acredito que as construtoras vão continuar sonhando ou esperando pelo financiamento de programas públicos, enquanto o mercado consumidor ainda demanda por imóveis.

crowdfunding
Fonte: Vitacon.com
Ficamos muito contentes com a notícia na evolução do financiamento coletivo para nossa área de atuação, mas sugiro que todos os nossos leitores tentem se aprofundar um pouco mais nessa modalidade, pois neste tipo de negócio, o investimento vem permitindo a evolução de inúmeras inovações tecnológicas, crescimentos de programas sociais e humanitários. Desbravem, pesquisem, repassem e curtam os projetos.

Nasce a primeira “vaquinha” na área imobiliária brasileira e me arrependi de não ter participado, apesar de ter acompanhado toda a sua evolução. Agora, olhando para Sergipe, posso garantir que alguns modelos inovadores estão sendo pensados e muito em breve estarão em prática. E quem sabe um destes modelos não seja mesmo a “vaquinha”, onde você leitor, ávido por inovação e transformações, torne-se um dos investidores.

Autor:  Expedito Júnior
            Arquiteto e Urbanista
            Especialista em Gestão Urbana e Ambiental
            CAU - RN: A39243-0
           

Matéria publicada originalmente no jornal Cinform no dia 03/02/2016, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura

Sobre a

IMMOBILEArquitetura

Ela foi idealizada em 2008 pelo arquiteto e urbanista Expedito Junior, com o objetivo de criar e implementar projetos de alta performance e profundidade técnica, executados para atingir os melhores índices de rentabilidade de acordo com a individualidade de cada empreendimento e negócio. Constituída por uma equipe de profissionais que possuem diferentes visões de mercado, procuramos manter um relacionamento estreito com os investidores, construtores e principalmente possibilitando a maior eficiência e agilidade nos processos de criação, regularização e entrega.




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