sexta-feira, 28 de novembro de 2014

Novembro e os 12 pavimentos

08:00:00
O mês de novembro iniciou cheio de esperanças para o mercado imobiliário Aracajuano; afinal, o salão imobiliário realizado todos os anos trazia consigo as respostas para as incertezas do mercado e a cautela dos empreendedores aliadas ao desejo do retorno das vendas. Os clientes estavam aguardando promoções, os corretores iriam vender melhor, o mercado deveria retomar o seu curso, apesar de todos estarem cientes de que os “anos dourados” das vendas ficaram para o passado.

Antes do inicio do salão imobiliário e toda a correria para o lançamento de novos produtos e novas promoções, vê-se que novembro trazia consigo discussões urbanas que passariam a afetar a todos; afinal bares e restaurantes da orla seriam demolidos. Foi uma semana atípica, mas o comprometimento da prefeitura para sanar essa pendência acalmou em linhas gerais as discussões quanto a esta interferência urbana. Iniciou-se o salão imobiliário, e as discussões urbanas foram levadas às negociações imobiliárias, qual produto tem melhor acesso, qual empreendimento condiz com a localidade, quem se destaca pela fachada, quem tem mais por oferecer em lazer e, sem dúvida, quais as melhores condições de aquisição. Empreendimentos foram lançados com as mais diversas tipologias e características, negociações foram realizadas, alguns empreendimentos foram muito bem aceitos em suas concepções, e o salão imobiliário acabou como era de se esperar. O mercado imobiliário aracajuano, assim como os de outras capitais, retraiu e está retomando seu curso com morosidade.

Os empreendedores e investidores de plantão iniciaram suas conclusões ainda no final de semana quanto aos resultados do salão. Deu-se início as análises gerais de quais empreendimento destacaram-se, o que poderia ser feito para melhorar as vendas e quais os próximos passos. Alguns corretores ficaram satisfeitos, outros continuavam reclamando do mercado, mas todos sem exceção saíram do final de semana pós salão sabendo que o mercado não está como antes, e que também não está ruim, apenas se acomodando. Todos saíram com expectativas positivas de que o pior já passou, e novembro tornou-se um ótimo período para realização do evento.

Agora o mês nem chegou ao fim e, nessa semana, justamente na primeira segunda-feira após salão imobiliário, todo o mercado foi surpreendido por uma decisão judicial que interfere em todos os pensamentos e opiniões pós salão. Todos em geral, foram surpreendidos pela decisão da Justiça Federal em suspender a construção e desenvolvimento de empreendimentos na cidade de Aracaju, acatando uma ação movida pela OAB/SE, tendo como destaque questionamentos quanto a edificação e lançamento de empreendimentos acima de 12 ou 13 pavimentos. Então, as expectativas do mercado imobiliário dissolveram-se em meio a dúvidas, questionamentos e incertezas jurídicas. A decisão suscita opiniões diversas, pensamentos inflamados contra construtores e empreendedores, contra o município e profissionais do mercado imobiliário. As discussões urbanas deixam de lado o novo, e atreladas a decisão judicial erguem-se pondo em cheque boa parte do que foi produzido no mercado imobiliário nos últimos 06 anos.


Deixando de lado os comentários inapropriados e que evidenciam o despreparo e desconhecimento das leis por alguns, é prudente ressaltar que a decisão não atingi apenas os empreendedores e seus clientes diretos, e sim todo o mercado sergipano, principalmente o mercado imobiliário, o de materiais de construção, corretores, fornecedores em geral, funcionários públicos, funcionários das construtoras, mão de obra dos empreendimentos e toda a cadeia comercial entrelaçada a esse setor econômico. Assim, as discussões urbanas passam a ser secundárias, perdendo espaço para os problemas vindouros com a economia, com os embates políticos, sociais e jurídicos.

Incrivelmente, esta decisão, vai de encontro à evolução jurídica do mercado imobiliário nos últimos anos, pois, é sabido da criação de benéficos e determinações jurídicas que fortaleceram as relações do mercado, como a prática da Alienação Fiduciária, o Patrimônio de Afetação, a prática de empreendimentos através de SPES e SCP, o fortalecimento do credito imobiliário, mudanças no código civil, lei do inquilinato, dentre outras que permitiram que o mercado Brasileiro não afundasse como o mercado americano, e ainda mais, permitiram que todos sem exceções pudessem usufruir da alavancagem do mercado. Nos últimos anos, principalmente neste período que trata a decisão judicial, ressaltando os empreendimentos construídos a partir de 2008, aqui em Aracaju a evolução urbana está diretamente ligada ao crescimento do mercado, além de que a evolução econômica do credito imobiliário permitiu que inúmeros aracajuanos pudessem melhorar a qualidade de suas moradias e até mesmo mudarem para residências melhores.

Alguns devem argumentar que a evolução urbana de Aracaju e suas cidades vizinhas, não ocorreu de forma coerente com a boa prática do urbanismo, que em alguns pontos o mercado imobiliário poderia desenvolver produtos mais integrados com o ambiente; contudo, é fato que as cidades sergipanas, em destaque a capital, progrediram, veem crescendo e evoluindo.

A decisão trata diretamente da quantidade de pavimentos, mas o cancelamento das leis e incertezas jurídicas criadas trazem questionamentos para todo e qualquer tipo de ocupação urbana e definições arquitetônicas. Aracaju possui arquitetos e urbanistas criativos e preparados para as mudanças das leis, para retrocessos e avanços urbanos, mas para a incerteza ninguém está preparado. A decisão deverá ser revista, será adequada a uma realidade que acatem as intenções da OAB/SE; acima de tudo, é importante que a população entenda que o mercado imobiliário foi e sempre será o caminho mais rápido para o desenvolvimento urbano de uma cidade, e o setor da construção civil sempre será uma mola propulsora da economia local. Os pensamentos urbanos nunca mais estarão e nem estiveram só, sempre estão atrelados a suas relações econômicas, políticas, sociais e, hoje em voga, jurídicas.

Que novembro se vá, pois as surpresas já foram suficientes, e que dezembro traga consigo a esperança tão presente em seus dias.

Autor:  Expedito Júnior
            Arquiteto e Urbanista
            Especialista em Gestão Urbana e Ambiental
            CAU - RN: A39243-0        
           

Matéria publicada originalmente no correio de Sergipe no dia 28/11/2014, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura

quarta-feira, 18 de junho de 2014

Especulações de mercado

08:00:00
Atuando por pouco mais de 9 anos no mercado imobiliário e da construção civil, nunca vi tanta especulação desconexa. Entendendo por especulação a análise ou pesquisa sem fundamentos concretos (fatos), ou seja a pressuposição acerca de algo, sem comprovação. Mesmo uma especulação, segundo essa definição, é possível que seja bem construída com argumentos lógicos e uma construção coerente. Portanto, entendo a relação de desconexo como incoerente, sem sentido lógico ou racional. Assim, percebo que nunca se viu tanta incoerência nas especulações do mercado imobiliário sergipano, quem sabe até no nacional.

O grande estouro da bolha imobiliária nos Estados Unidos, em 2007/2008, composto por especulação e excesso de crédito, fez com que o mundo assustasse e a ideia de "bolha imobiliária" tomou as mídias e assustou as pessoas. A relação da bolha americana foi real e muitas lições aprendidas foram tiradas de lá, porém o que é preciso tomar cuidado é que não podemos assumir de forma direta que isso está acontecendo conosco. O contexto americano é bem diferente do brasileiro e diversos pesquisadores mostram isso. É preciso tomar cuidado com uma especulação direta (sem pesquisa e fatos) sobre uma bolha brasileira, e principalmente sobre bolhas regionais, falando agora de Sergipe.


Em meio ao crescimento e fortalecimento do mercado sergipano, surgem questionamentos sobre bolha imobiliária . Isso não faz o menor sentido, pois não vemos empresas fechando suas portas ou abortando empreendimentos, ao contrário, verificamos a chegada de novos grupos incorporadores a nosso Estado. Ouve-se muito que "ninguém está vendendo", ou que o mercado não absorve mais o que é lançado, mas o que vemos de fato são lançamentos que continuam surgindo e sendo aceitos pelo mercado, desde que estes estejam enquadrados as novas prerrogativas desse mercado.

Essa incoerência da especulação imobiliária no mercado sergipano pode ser entendida de várias maneiras, tanto por influência de uma especulação nacional, quanto por um perfil singular regional. O que vemos na realidade não é uma bolha, mas sim um movimento de estabilização em reação aos lançamentos desenfreados, além de uma redução geral na aquisição de bens por parte dos brasileiros.

Vimos por todo o pais lançamentos diários para atender uma demanda reprimida de anos, em resposta ao crescimento do crédito e do potencial de compra e endividamento do mercado. As incorporadoras lançaram sem pensar, empurraram ao mercado seus produtos como únicas e ultimas opções de investimento e realização de um sonho, o da casa própria. Os produtos imobiliários não eram mais estudados e planejados, apenas eram colocados no mercado e esperavam o clientes vir consumi-los, afinal, quem era "bobo" de não adquirir seu imóvel próprio ou investir neste mercado promissor.

Após a euforia do mercado, em 2012 e início de 2013, vimos que os lançamentos desenfreados das construtoras não deveriam mais continuar, pois, os clientes passaram a ser mais exigentes, passaram a avaliar mais o que estavam comprando, já que muitos já estavam endividados, já não ganhavam mais tanto dinheiro com seus "investimentos" imobiliários, e acima de tudo, as construtoras elevaram demasiadamente os preços do imóvel, o que não era mais acompanhado pelo crescimento econômico da população.


Afirmo que já em 2013 os lançamentos frearam identificando o cenário que viria em 2014, o da incerteza do mercado, da copa do mundo, das eleições. Entretanto, é possível relacionar lançamentos de destaque no mercado sergipano, lançamentos que tiveram boa aceitação e comercialização (empreendimentos como o Costa Paradiso Club Residenziale, lançados na Barra dos Coqueiros com casas acessíveis e adequadas ao mercado, um condomínio onde atingiram 100% das unidades vendidas da primeira etapa em quinze dias). Não acredito em "bolha imobiliária", apenas uma evolução deste promissor mercado imobiliário, além de sua adequação as condições financeiras do brasileiro.

Ou seja, o consumidor/investidor conhece mais e sabe investir, ele não parou de investir por medo da "bolha" ou por não ter mais crédito ou dinheiro para investir, ele está agora olhando os investimentos com mais cuidado. Dessa maneira, os clientes estão forçando as construtoras a repensar o seu negócio e se reinventar. Trazer uma visão de investimento que rentabilize e mostrar isso de forma clara e com pesquisa para conseguir as vendas necessárias. Para os antigos dinossauros que não se reinventarem o mercado continuará em crise, para os que enxergarem que o problema não está na bolha e não darem ouvidos a especulações desconexas, esses poderão encontrar um novo caminho, onde o produto imobiliário está mais profissionalizado e consolidado para investimentos, onde as dificuldades da legislação e altos custos de construção são respondidas com o uso da criatividade e da arquitetura pensada.

Empreender não é mais uma corrida contra o tempo, a máxima passou a ser inovar e identificar as demandas de mercado. Planejar é preciso. Os novos empreendimentos e as especulações sempre continuaram, mas o mercado não será mais o mesmo.

Autor:  Expedito Júnior
            Arquiteto e Urbanista
            Especialista em Gestão Urbana e Ambiental
            CAU - RN: A39243-0        
           

Matéria publicada originalmente no correio de Sergipe no dia 18/06/2014, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura

sexta-feira, 25 de abril de 2014

Mercado Imobiliário

08:00:00

Por anos a construção civil e o desenvolvimento de empreendimentos, foi dominada pela iniciativa pública, onde as cidades brasileiras surgiam e cresciam impulsionadas pelos conjuntos habitacionais, pela criação das edificações públicas, pelos polos industriais, além das grandes obras de infraestrutura. E justamente devido a todas as intervenções públicas que o urbanismo e a arquitetura, de forma macro, surgiam das pranchetas do Estado, ou quando não, eram direcionadas por ele. É fato que, vimos surgir inúmeras obras e intervenções extremamente importantes para o país, levando-se em conta a estética, discursos e ideologias políticas, e ainda, a demonstração desta força política perante a sociedade. Obras como a própria capital nacional, Brasília, são exemplos práticos de que a arquitetura e o urbanismo andavam junto ao poderio político.

Deixando para uma nova discussão as relações acadêmicas e teóricas, vê-se que apesar da força política ainda merecer destaque junto ao desenvolvimento urbano e arquitetônico nacional, hoje, ainda mais impulsionada pela lei de licitações e a corrupção que assombra as obras públicas, todo o desenvolvimento das cidades e até sua criação estão diretamente ligadas a iniciativa privada, ao poderio econômico do mercado imobiliário e industrial. O Estado passa a perder força e a iniciativa privada passa a atender as demandas da população quanto ao crescimento das cidades, envolvendo as necessidades da população para com o crescimento imobiliário, seja com o desenvolvimento de pequenos condomínios e edifícios residenciais, seja com o desenvolvimento de bairros planejados que contemplam estas mais variadas demandas da população.

Tais afirmativas nos leva a crer que, hoje, o mercado imobiliário, ou ainda, a construção civil assumiu de forma contundente o desenvolvimento do pais. Assim, será que não é hora de deixarmos de questionar previamente as ações do mercado imobiliário, de prejulgarmos suas intervenções e compreendermos que o país seguirá seu rumo orientado pelas suas decisões. Indo além, acredito que arquitetos e urbanistas, idealistas ou não, devem aproximar-se cada vez mais do mercado imobiliário, passando a entender e envolver-se com todo o processo. Devendo estar mais abertos as intervenções da iniciativa privada, os arquitetos passariam a observar como analista e não simplesmente com críticas destrutivas. E por outro lado, as incorporadoras e construtoras devem entender que de forma mais ampla, os arquitetos e urbanistas atendem o empreendimento em toda a sua vida, da sua idealização a sua ocupação.

Enfim, apenas deixo o questionamento em aberto para suscitar novos pensamentos. Será que o mercado imobiliário será o mesmo com o maior envolvimento dos arquitetos e urbanistas.

Autor:  Expedito Júnior
            Arquiteto e Urbanista
            Especialista em Gestão Urbana e Ambiental
            CAU - RN: A39243-0        
           

Matéria publicada originalmente no correio de Sergipe no dia 25/04/2014, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura

quinta-feira, 10 de abril de 2014

Urbanismo para Negócios

08:00:00

Até a década passada era visivelmente possível dizer onde se acabava uma especialidade e se iniciava outra. Essas fronteiras estão ganhando poros e se interconectando cada vez mais em diversas áreas econômicas e sociais. No mercado imobiliário, construção civil e desenvolvimento urbano não poderia ser diferente. Todo o ciclo de um empreendimento imobiliário tal como a busca por um terreno, o desenvolvimento do projeto de arquitetura, o projeto de engenharia, a construção da obra e a comercialização eram fases lideradas por especialistas que praticamente não precisavam entender das outras fases do processo.

Por outro lado, atualmente os brasileiros passaram a entender um pouco mais do mercado imobiliário, já que a busca intensa em adquirir um imóvel fez com que muitos enxergassem questões desconhecidas como valorização imobiliária, investimento com rentabilidade, corretagem, patrimônio de afetação e outras especificidades.

Esse cenário fez com que os líderes do mercado imobiliário tivessem que buscar novas estratégias para atender as necessidades atuais dessa nova geração de clientes. Para isso, primeiramente esses líderes tiveram que entender muito mais sobre os seus próprios processos, para então tentar entender mais dos processos de seus concorrentes.

Portanto, olhar para dentro não foi o suficiente. Como o cliente final possui muito mais informação, ele busca entender também como todo o empreendimento conversa com o espaço ao seu redor. Se está em harmonia com ele ou se é visto como algo destoante. Saber se terá que acordar uma hora mais cedo, pois o trânsito na região é intenso, se demorará mais que trinta minutos para chegar ao seu trabalho ou que não terá um parque próximo para passear com sua família. Tudo isso faz parte de todo processo de decisão para atingir a sua compra.

Nesse cenário onde as áreas internas e externas são cada vez mais interligadas, onde entidades precisam se entender e trabalhar juntas. É preciso interfaces que tenham conhecimento suficiente do todo, ou estejam assessorados por parceiros de confiança e que possuam conhecimento profundo dos processos imobiliários. Para essas interfaces, o conhecimento necessário não é apenas de arquitetura, engenharia, viabilidade econômica, busca de terreno, etc. O conhecimento necessário deverá interligar com o URBANISMO.


Urbanismo é uma atividade técnica relacionada com o estudo, regulamentação, controle e planejamento de espaços ou mais profundamente, qualquer intervenção e adequação em espaços, de forma a criar relações entre edificações e ambientes. Uma propriedade rural quando transformada em loteamento de chácaras, sofreu intervenções urbanas com sua criação, a conceituação do próprio empreendimento, seu sistema viário, sua disposição espacial e acima de tudo, sua nova relação com o ambiente.

Autor:  Expedito Júnior
            Arquiteto e Urbanista
            Especialista em Gestão Urbana e Ambiental
            CAU - RN: A39243-0        
           

Matéria publicada originalmente no correio de Sergipe no dia 10/04/2014, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura


sábado, 15 de março de 2014

O Empreendedorismo profissionalizado

08:00:00
Aracaju possui um ambiente muito peculiar com relação à maneira que suas relações de trabalho e serviços se desenvolvem. Atrelada a uma história de famílias tradicionais, as relações de trabalho se desenvolveram na cidade (ou até em Sergipe) de duas formas: empreendedorismo familiar e funcionalismo público.

O empreendedorismo familiar se dá a partir de uma grande história relacionada aos primeiros empreendedores de uma geração. Os primeiros empreendedores da família aparecem como os pioneiros na região e consolidam verdadeiros impérios na região. Esse ciclo gera importantes centros de poder e influência.


As gerações seguintes de empreendedores seguem na verdade o caminho já trilhado, ou seja, tocando um negócio com uma certa estabilidade e sem grandes decisões e riscos a se tomar. Essa cena cria um ambiente de negócios muito pessoal atrelado a relações de confiança pessoal e familiar, realidade diferente do esperado por empresas de fora do estado e que não possuem um relacionamento com a região apesar de terem um trabalho sério, eficiente e comprometido. Para criar um canal de comunicação com as empresas de fora de Sergipe é necessário um canal que entenda a maneira de trabalhar local, mas que também possua a visão profissional de negócios praticada pelos grandes conglomerados e investidores brasileiros e internacionais.

A segunda vertente está relacionada à uma característica também encontrada em cidades do Rio de Janeiro onde há uma forte presença de instituições públicas. Na região de Aracaju pela atuação, principalmente, da Petrobrás, boa parte da população foi e é formada em meio as atividades e funções públicas. Dessa forma, surge uma grande oportunidade para a atuação de novos empreendedores e empreendimentos que não estão sendo explorados.

Nesse cenário, surge estão, um novo empreendedorismo sergipano. Um empreendedorismo profissional que é capaz de competir com outros estados e fornecer serviços e produtos ainda de maior qualidade para a região, mantendo as relações existentes e a cultura regional. É preciso profissionalizar e entender o que o mundo fala sobre negócios e suas relações. Profissionalizar para desenvolver, desenvolver para crescer em uma região promissora como é o estado de Sergipe, em especial sua capital.


Esse profissionalismo melhorará as relações das empresas locais, sem perder as relações de confiança, fortalecerá as marcas de Sergipe no Nordeste e expandirá negócios para todos. Para os que ainda não perceberam a necessidade de uma profissionalização mais radical, fiquem atentos pois o mundo está cada vez menor e mais instável. Por mais sólido que o nosso negócio pareça hoje, novas concorrências e serviços surgem muito rápido. Vamos criar uma mudança a partir de dentro (de dentro do estado) e com profissionalismo explorar e interagir com novos mercados. É dessa forma, com empreendedorismo profissional, que se cria um movimento motor de desenvolvimento local.

Autor:  Expedito Júnior
            Arquiteto e Urbanista
            Especialista em Gestão Urbana e Ambiental
            CAU - RN: A39243-0        
           

Matéria publicada originalmente no correio de Sergipe no dia 15/03/2014, também disponível no site da IMMOBILE Arquitetura

Sobre a

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Ela foi idealizada em 2008 pelo arquiteto e urbanista Expedito Junior, com o objetivo de criar e implementar projetos de alta performance e profundidade técnica, executados para atingir os melhores índices de rentabilidade de acordo com a individualidade de cada empreendimento e negócio. Constituída por uma equipe de profissionais que possuem diferentes visões de mercado, procuramos manter um relacionamento estreito com os investidores, construtores e principalmente possibilitando a maior eficiência e agilidade nos processos de criação, regularização e entrega.




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